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中国的房地产泡沫很像美国房地产市场奔溃前的状态！

发布时间：2016-5-5 15:32阅读：686

孟经理

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问一问

在过去的几个月里，中国的房地产市场发生了重大的转变，一线城市的房地产价格迅速上升。

经济分析师的数据显示，在第一季度，深圳的房价同比增长80%，而上海的房价则上涨了65%。

2016年，住宅物业销售量的激增由于限制购买的政策而发生了松动，此外，降息使抵押贷款成本大大降低。

在短期内，这些情况对房地产的发展是有好处的。根据资本经济学分析师的观察，中国GDP的崩溃已经表明，在第一季度，房地产的相关服务出现了报升的情况。

但是，大家并不清楚中国的房地产到底发生了什么。

威廉姆斯和伊万斯·普里查德·朱利安在给客户的报告中这样写道：“有些人担心，房地产销售量的快速回升可能与房地产的泡沫膨胀有关。更糟糕的是，有人担心，房地产价格的快速上涨是贷款标准放宽的结果，他们觉得我国在往美国次贷危机的方向发展。”

值得一提的是，资本经济学的专家认为这些担忧是有一定道理的。

他们在研究报告中强调：

中国出现了有购房者打破抵押借贷限制的情况。更严重的是，一些城市的房价是极其紧张的。我们的数据表明，即使在去年年底的房价飙升之前，深圳的房价与平均收入的比例就达到了7：6。这一数据与世界其他地区没有直接的可比性，因为中国的数据只针对市场上的新房销售，而新房在中国是一种奢侈品。但是，以该城市自身的标准来说，这个比例还是高得惊人，这几乎是15年的两倍。在这种情况下，房价的大幅调整还是有可能的。

此外，有趣的是，3月初的一份报告中说道，“有些人在房价的波动中投机取巧，他们在中国的顶级城市抢购房子，并希望价格能继续上涨。”

35岁的土木工程师刘辉说：“人们对于房地产市场很疯狂，但能有什么办法呢？”，他正贷款购买深圳的公寓，并把它作为投资产业，他把公寓租了出去。他告诉彭博社，“炒股的风险太大，所以我决定把我的钱放在房地产上。”

值得一提的是，在美国的房地产泡沫之后，华伦·巴菲特引用本杰明·格雷厄姆的话解释了从众心理：“如果你选择了看似合理的投资方向，最终结果可能比那些看似错误的投资糟糕的多。”

巴菲特告诉金融危机调查委员会：“如果你真的相信房子有价值，你就尽快买一套。”在价格面前，行动变得非常重要，因为它反映了人们的思想。

资本经济团队觉得，这并不意味着我国将全盘崩溃。

首先，只有中国一级城市以及个别二线城市的房价上升了，并不指中国的所有城市。

其次，虽然首付的要求放宽了，但是，抵押贷款仍然很困难。还有，威廉姆斯和普里查德伊万斯注意到，虽然每个城市的房价暴涨的趋势都各不相同，购房需求的整体差异不大。因此，他们认为，价格差异似乎反映了供求差异。

他们认为：“最终得出的结论是，在一些城市，房子紧缺导致房价飞速上涨的消息已经广为人传，但是，中国大部分房地产市场的真实情况是，强大的需求有助于吸收过剩的供应量，房价不应该成为一个大问题。这应该被看作积极的发展。”

番外

房地产政策出现转向信号，还能出手买房吗？

文 | 马光远 ☞ 扑腾话最标肿的正经经济学家

节前的4月29日，中央政治局开会研究当前的经济工作，会议对当前的经济形势进行了分析，并对下一步做好经济工作做出了重要部署。

会后发的新华社通稿尽管文字不多，但在笔者看来，这是一次非常重要的会议，通稿中透露出很多政策转向的信号以及新的提法。比如，将“确保股市的健康”放到特别显著的位置，这是之前的会议很少见到的，同时，会议提及的人民币汇率、房地产、就业和物价等问题，都是当前中国经济的核心问题和焦点问题。

笔者关注到很多文章对货币政策转向的解读。在谈及下一步的货币政策时，强调坚持稳健的货币政策，不再强调“灵活适度”，很显然是对一季度的新增贷款、社会融资总额的增量等创历史记录之后的微调，货币政策相对于一季度收紧已是大概率。同时，在房地产政策上，会议提出“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策”。

尽管政策仍然强调“去库存”的主题，但很显然，针对当前房地产市场的现状，在整个房地产政策的基调上和去年中央经济工作会议以及政府工作报告的基调有明显的不同：

第一，特别强调去库存要按照加快提高户籍人口城镇化和深化住房制度改革的要求，很显然，这是对当前房地产热点集中在一二线持异议；

第二，强调去库存的“有序”，很显然，是在提醒去库存的长期性和艰巨性；

第三，更加强调中国房地产市场的“结构性和区域性”特征；

第四，强调差别化的调控政策。

这四点意味着，高层今年对房地产最大的期待一是把去库存与城镇化的任务结合起来，二是希望通过加快住房制度改革，保持房地产稳定健康发展。

这种基调意味着，下一步的房地产政策将会坚持有松有紧的原则，一线城市疯涨以前不是、将来也不是中国房地产政策目标的选项。从最近一线城市的交易量以及房价的表现看，本来可以延续一年上涨行情的一线城市的房价已经出现了明显的逆转：

1.北上广深全部跌出涨幅前十

中国指数研究院最近发布的报告显示，4月份百城房价，北上广深全部跌出涨幅前10名，涨幅排名前十的城市被一线周边以及热门二线城市所取代。4月环比涨幅最高的10个城市为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。

2.观望情绪极为明显

从调控政策满月的效果看，除了之前一直表现不温不火的广州，北京、深圳、上海等城市明显降温。上海新政出台一月，成交面积比政策出台前减少45.6%，价格也出现了一定的松动。深圳4月份的成交量更是比三月份大幅下滑50%以上，一些楼盘的价格开始调整，观望情绪极为明显。

一线城市的这种结果，其实早在预料之中。笔者之前多次强调，疯涨从来不是今年房地产政策的选项，疯涨导致的结果就是严厉措施的出台以及市场的调整。现在，这些都已经如期到来。但是，笔者也多次强调，这一次的调控和以往调控最大的不同，是调控不是针对房价上涨，而是疯涨。而且，本次调控是在去库存的大背景下，总体政策回暖的基调保持不变，只是对一线城市进行降温。

温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。