根据现有信息分析，40万的房子抵押贷款额度主要受以下因素影响：

‌贷款额度范围‌

‌基础比例‌：银行通常按房屋评估价值的50%-80%放贷，40万房产对应可贷20万-32万‌。

‌最高案例‌：若评估价高于购房价（如地段优质），部分银行可能按80%比例贷出32万‌。

关键影响因素‌

‌评估价差异‌：银行评估价通常为市场价的7-8折，实际贷款以评估价为准‌。

‌借款人资质‌：信用良好可提高抵押率，不良记录可能导致额度降低‌。

房屋属性‌：房龄超20年或产权不完整（如商铺）可能降低比例至50%‌。

机构差异‌

银行：普遍提供70%左右（约28万）‌。

典当行：通常按50%放贷（约20万）‌。

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