抵押房产贷款的额度通常根据房产评估价值乘以贷款成数计算，贷款人可选择等额本息、等额本金或先息后本的还款方式，不同还款方式对月供和总利息有影响。

一、贷款额度计算公式

公式：贷款额度 = 房产评估值 × 贷款成数

示例：若房产评估值为500万元，贷款成数为70%，则最高可贷额度为350万元（500万 × 70%）。

二、影响贷款额度的关键因素

1.房产评估值

评估标准：由银行指定的评估机构根据房产的产权性质、类型、面积、位置、朝向、房龄等综合评估。

影响：评估值通常低于市场价值，具体比例因房产类型而异：

住宅类房产：贷款成数一般为60%-70%。

商业类房产（如写字楼、公寓）：贷款成数一般为50%-60%。

工业厂房：贷款成数一般为50%以下。

2.房龄

影响：房龄越长，贷款成数越低。

多数银行要求房龄不超过35年，部分银行对房龄超过20年的房产降低贷款成数。

超过40年房龄的房产，除非位于核心地段或企业优质，否则贷款难度较大。

3.房产位置

影响：中心城区的房产贷款成数通常高于郊区。

例如，北京城六区的房产贷款成数可达7-8成，而顺义、房山等郊区一般为6-7成。

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4.借款人资质

收入状况：收入越高且稳定，贷款额度越高。

征信记录：良好的征信记录（如无逾期、查询次数少、负债低）有助于提高贷款额度。

贷款用途：企业经营用途的贷款额度通常高于个人消费用途。

5.贷款机构政策

银行差异：不同银行的贷款政策不同，部分银行可能提供更高的贷款成数或更宽松的条件。

利率影响：利率较低的贷款产品可能对应较低的贷款成数。

三、具体案例

案例1：某银行针对3年期的抵押经营性贷款，将利率下调至2.65%，贷款额度最高可达3000万元，支持新房和旧房抵押。

案例2：北京地区抵押消费贷额度上限为100万元，名下有公司的借款人额度可放宽至150万元，利率为3.5%。

案例3：若房产评估值为100万元，按60%的贷款成数计算，可贷额度为60万元；若按70%计算，可贷额度为70万元。

四、注意事项

房产估值与市值差异：房产估值通常低于市场价值，具体比例因房产类型和评估机构而异。

负债情况：借款人的总负债（包括信用卡、信用贷款、按揭贷款等）会影响贷款额度，银行通常会根据贷款额度减去负债的额度来计算实际可贷金额。

还款方式：贷款人可选择等额本息、等额本金或先息后本的还款方式，不同还款方式对月供和总利息有影响。

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