抵押贷款最多能贷到房产评估价值的70%-120%。一般个人房产抵押贷款的最高额度为房产评估价值的70%-80%，而部分银行对企业主的房产抵押贷款抵押率可达120%，即最高可贷房屋评估价值的1.2倍。

影响抵押贷款额度的因素包括：

1.房产类型和性质‌：普通住宅一般能贷房产价值的70%-85%，而商业地产如商铺、公寓、写字楼等通常只能贷50%。老房子和安置房的贷款额度可能更低。

2.个人收入‌：如果个人收入较低，贷款机构可能会降低贷款额度，以确保还款能力。

3.贷款年限‌：不同类型的贷款产品年限不同，例如抵押经营贷款一般为3-20年，抵押消费贷款一般为10年。

4.利率‌：住宅的年化利率通常在3.1%-3.3%之间，而商铺的年化利率通常在4%左右。

5.借款人信用状况‌：贷款机构还会根据借款人的信用记录、债务状况以及职业背景进行综合评估，信用记录良好的借款人可能获得更高的贷款额度。

在申请房屋抵押贷款时，借款人需要提供身份证明、收入证明、房产证、房产评估报告等一系列材料。

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