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近日，杭州临安区住房和城乡建设局发布公告，计划收购部分商品房作为公租房供应。此次收购行动，标志着房地产市场的调控方向出现转变，并为投资者提供了新的发展机遇。

中央调控策略正逐渐由过去的“三大工程”转向聚焦“去库存”问题，这将有助于稳定市场预期。业内人士普遍认为，这轮房地产市场的关键在于调控策略的调整，即由过去注重实物投资转为强调传统的地产供应调节。这种转变将有效改善市场供求状况，从而提振房价预期。

根据政治局四月底的会议精神，国家将统筹考虑消化现有存量房产与优化增量住房的政策措施。同日，自然资源部亦发布通知，要求合理控制新增商品住宅用地供应。据预测，全国涉宅土地出让金额可能会下降34.6%-42.6%。

近期，多个城市纷纷出台“以旧换新”以及限购放松等政策，政策导向明确且具体。其中，杭州与西安全面解除限购，仅剩北京与上海两大城市维持严格限购政策，预计后续或将逐步放松。而各地区以收储方式实施的“以旧换新”政策，值得特别关注。例如，江苏多城与郑州市政府下属国企平台收购存量住宅作为保障性住房，居民可获得售房款用于购买总价更高的新房，此举既能降低库存压力，又能激发置换需求。

值得注意的是，5月15日，杭州临安区发布公告，计划收购新房作为公租房，这意味着收储模式已经在新房和二手房领域得到实践。

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收储式政策的实施关键在于资金支持，预计将得到中央资金大力扶持。无论是新房还是二手房收购，若将其作为保障性租赁住房，其租金收益通常可达到约2%，然而目前银行抵押贷款的资金成本却常常超过3.5%，这就需要地方政府提供财政补贴来填补息差。在土地财政逐渐萎缩的背景下，如果能得到中央政策与资金的支持（例如PSL、特别国债等），那么收储式政策有望广泛推行。假设每套房屋平均总价为150万元（单价1.5万元/平方米，面积100平方米），那么仅需1.5万亿元的资金就能收储100万套房屋。据安居客数据显示，2023年全国百城二手房每月平均挂牌量为482万套；按照静态估算，此举或可使二手房挂牌量减少20.7%。

回顾过去的市场周期，库存减少有助于改善供求关系，进而推动销售增长，形成良性循环。

投资建议：

1）财务稳健、土储集中在核心城市的优质标的。

2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。

3）物业公司

4）代建及中介公司

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