最近，不少REITS基金持有者都感受到了不小的压力，因为它们的净值价格一直在下跌。那么，为什么REITS基金最近跌这么多呢？

一、之前供给相对稀缺，导致部分REITs产品估值偏高。

我们认为需要选择更好的价格建仓，降低对现金分派率的“打折”。此外，结合估值溢价率（=2022年资产估值/初始资产估值）来看， PV乘数越低+资产估值提升的REITs基金更值得关注，这意味着底层资产的溢价提升没有被反映在REITs估值中。总之就是之前有REITS基金发售就很疯狂的打新，配额都靠抢的，这也导致之前的REITS产品估值偏高。

二、口罩带来的影响
REITS基金通常是投资于不动产领域的基金，比如商业地产、办公楼、住宅等。自口罩爆发以来，商户和房客减少，租金收益下降，这直接导致了REITS基金的价格下跌。然而，随着放开和经济复苏，商户和房客的数量也会逐渐恢复，这将有助于提高REITS基金的价格。

三、政策风险
政策风险也是导致REITS基金价格下跌的因素之一。拥有不动产的公司可能会面临更多的监管和税收压力。这可能会对REITS基金的股票价格产生负面影响。

四、赎回带来的负面效应
另一个可能导致REITS基金价格下跌的因素是赎回。由于市场走势不佳，许多投资者可能会选择赎回REITS基金的股票以获得赎回价值。当然，这将导致股票价格进一步下跌，由于更多的投资者会加入赎回行列而导致该基金的价格进一步下跌。

总之，REITS基金下跌的原因可能是多种多样的。除了上述因素之外，还有通货膨胀、季节性因素或整体市场下跌等等。所以，投资者在考虑REITS基金时，应该考虑到这些市场因素并选择不同的投资策略来降低风险并获取最好的投资回报。总之我们做基金应该分散投资，做好基金组合，而不是看某个产品收益好，一股脑冲进去。

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