REITs公募基金实在是太火了。

11月23日，第二批公募REITs产品华夏越秀高速REITs和建信中关村REITs相继发布发售公告，两只公募基金网下认购倍数分别为44倍和56倍。

那到底什么是REITs，为什么它这么火爆？

REITs是英文Real Estate Investment Trusts的缩写，中文翻译就叫“不动产投资信托基金”，通过将不动产资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险。

讲白了，比如这次发行的华夏越秀高速公路，通过把它证券化，我们就可以通过投资也享受到这条高速公路所能带来的收入。

再将简单点，我们买某一家公司的股票，实际上是买这家公司的股权，通过持有这家公司的股权，赚公司盈利的钱，以及赚公司估值增长的钱。

只不过RETIs基金的底层资产不是公司，而是一个不动产项目，我们买它，其实也是赚它分红的钱，以及赚它在二级市场上估值溢价的钱。

目前国内发行的RETIs项目主要分为特许经营类和产权类两大类。

特许经营类，比如说第一批发行的中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT，以收取费用为主，如通行费、垃圾处理费，现金流相对稳定，整体派息率较高。

产权类，比如说第一批发行的中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT，以收取租户租金以及管理运营费为主，现金流受经济波动影响较大。

为什么大家都一窝蜂的想要买REITs呢？

一方面，此次2只REITs基金是继今年5月份第一批9只REITs发行上市后第二次发行。

参考第一批发行的收益情况，截至11月24日收盘，除平安广州广河REITs外，其余8只公募REITs涨幅均超过10%，其中，富国首创水务REITs和中航首钢绿能REITs涨幅均超过27%。

另一方面，参考海外市场情况，北美REITs的总回报率最高，年化的总回报率达到9.06%，其中，47%来自于资本利得的贡献，53%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.77%；

亚洲REITs过去20年年化的总回报率为6.39%，42%来自于资本利得的贡献，58%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.72%。

有了上述两个参考指标，我们也不难理解为什么投资者会一窝蜂的想要抢购上车，但是，我想说的是，收益和风险永远是成正比。

虽然第一批9只产品收益情况良好，但收益分化和波动也是非常大的，比如截至11月24日的数据显示，平安广州广河REIT场内则为折价状态，自上市以来甚至下跌了0.31%。

而且从走势看，今年9月中旬至10月，不少基金出现单日5%以上的涨幅，其中，中航首钢绿能REITs、富国首创水务REITs、浙商沪杭甬REITs曾连续8个交易日收涨。9月27日和28日，中航首钢绿能REITs又分别下跌4.89%和5.40%。

另外受到疫情冲击，全球REITs的回报率都有所降低，比如2020年中国香港和日本REITs市场的总回报率分别为-13.0%和-13.1%，是个负数。

虽然到了2021上半年，亚洲REITs的股价普遍出现回升，其中日本REITs的升幅最大，1-6月平均的股价升幅达到23.1%，平均的总回报率则达到25.4%，但我们依然可以看出其波动之大。

因此对于公募REITs，我们在享受收益的同时，也要充分认识到它的风险，他们也不是稳赚不赔的。

别忘了，除了在二级市场上价格下跌带来的亏损外，其底层资产收益也将影响分红。

比如10月底，首批公募REITs披露了三季报。其中，华安张江光大REITs的项目三季度亏损570.8万元，可供分配金额也仅为2218万元。

讲白了，你所投资的REITs底层资产项目运营出现了亏损，你的投资也会损失，这和股权投资（股票）其实没有太多的差异。

整体来看，我认为REITs的投资风险和收益，是介于股票和债券之间，风险等级属于中等偏下。

那我们到底要不要配置呢？

我认为是可以适当配置的。前提是我们投资的是一个有优质的项目，还不是很懂的朋友最好是在专业人士指导下进行操作。

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