今日央行、住建部、银监会、财政部等多部委同时出政策，包括二套房首付比例降至40%（超预期）、公积金首套首付比例降至20%、二套首付30%（超预期）等、个人满两年住房外售的免征营业税（符合预期）。上周，国土和住建发布土地管理政策，强调合理安排住房用地供应规模，可灵活调整用地性质，多渠道筹措房源（包括购买在建未建商品房充当保障房、超预期）等。

新政对一二手房均有促进，二手房交易促进明显：以上海为例来计量：新房中普宅比例约为70%；改善类群体约为4成，受该新政影响的为重叠部分即整个新房市场的1成交易。根据历史经验，首付比例下调1/3，给交易带来的增量大约为30-40%，由此可得新房交易将受此政策利好增长4%。二手房中普宅比例约为90%；改善类群体约为6成，受该新政影响的为重叠部分即整个二手房房市场的5成交易。按照同样的增幅40%测算，二手房交易将受此政策利好增长20%。

政策扶持不应轻视，后续仍有政策空间，15年政策蜜月判断不变：市场越来越轻视地产政策对地产行业的作用，越来越多人认为再怎么救也没用了，其实不应轻视政府促地产稳定的决心，政策会持续推动基本面微复苏，从历史来看，地产政策对对行情的促进作用很明显。当然我们也不用过度解读地产政策，过度解读会导致一日游行情，我们更希望大家看清，落脚点依旧在基本面的微复苏，由此去寻找结构性投资机会。后续，地产政策依旧可以期待，包括进一步减税、首套房降至两层首付等重磅性政策，这些都将利于销售的持续微复苏。

地产全年依旧是弱复苏、长周期增速依旧向下、投资下行是双重利好：我们对地产全年的判断，依旧是弱复苏的判断，地产的长周期依旧面临增速向下的格局，这个人口趋势和供需结构共同决定的，也就是对于那些供给过剩的三线城市，可能很难再有增长机会，但不要总拿长周期说事，回顾美国、日本的公司，地产龙头无一有穿越周期的本事，而且估值都接近20倍。成长股比价值股更大的陷阱就是，成长股有一个美好的行业未来，却不一定有一个美好的公司未来。我们需要关注的是对于这种行业，依旧会有很多龙头在市占率、在产品和区域布局中胜出，有很多企业在转型中胜出，关注结构性机会是王道。而地产投资对销售的滞后会更加多，也就是短期地产投资上行机会概率小，但地产投资下行对地产行业是双重利好，一是对政策宽松的预期加强，二是对地产供需改善可期。

关注结构性机会，深圳系地产商将引领行情：所谓结构性投资机会，是指任何Beta终将落在Alpha，因此对于行业的推荐也是基于对于个股的研究，具体的机构性机会有：A看多一二线城市布局稳健的公司：以保利为代表的龙头，新增一二线布局面积和地价占比高达74%和96%；B看多深圳等热点区域的投资机会：之前目前关于深圳升直辖市的讨论很多，暂不知真假，单看中央委员到深圳任职可知深圳在中央管理层地位提升已形成共识，建议优先关注深圳及周边具有土地储备的公司，比如：招商、华侨城、深振业（欢迎参加4月3日深圳地产联合调研），当然，我们也看多上海科创中心建设和城市升级：对应的张江高科，上海是一线城市中最低估的城市。C看多产品结构更加健康的公司：短期来看会利好那些改善型住房比例较好的公司，比如招商、华侨城等。D看多交易的中介机构：还是那句话，任何地产政策出台，对地产有力则对中介机构有力，比如世联行、三六五。

投资建议：地产股一季度机构减配较多，3、4月份地产销售迎小阳春，全年依旧微复苏，后续地产政策仍然可以期待，精选结构性投资机会，看好龙头、科创、区域成长、互联网+的投资机会。1龙头:招商、保利、华侨城、万科，2科创:南京高科、张江高科、自仪股份，3区域成长:华夏幸福、泰禾、泛海控股、深振业、金科，4互联网+:世联行、中天城投、三六五网。